Simuler un prêt immobilier, c’est calculer la mensualité et le coût total d’un emprunt à partir de trois données : le montant, la durée et le taux. Pour 200 000 € empruntés aux taux de novembre 2026, la mensualité hors assurance varie de 1 028 € sur 25 ans à 1 420 € sur 15 ans, et le coût des intérêts va de 55 600 € à 108 500 €. Une bonne simulation intègre aussi l’assurance, les frais et la règle des 35 % d’endettement. Voici comment la faire et comment lire les résultats.
À retenir
- La mensualité dépend du montant, de la durée et du taux ; l’assurance s’y ajoute.
- Pour 200 000 € : 1 420 €/mois sur 15 ans, 1 171 € sur 20 ans, 1 028 € sur 25 ans (hors assurance, taux de novembre 2026).
- Allonger la durée fait baisser la mensualité mais double presque le coût des intérêts entre 15 et 25 ans.
- Comparez les offres sur le TAEG, qui inclut intérêts, assurance et frais.
- Une simulation n’engage pas la banque : seule l’offre de prêt écrite fait foi.
Les données à réunir avant de simuler
- Le montant à emprunter : prix du bien, plus les frais de notaire, de garantie et de dossier, moins votre apport.
- La durée : de 10 à 25 ans en général, 25 ans étant le maximum autorisé hors différé.
- Le taux nominal : celui du barème de la banque ou de la moyenne du marché.
- Le taux d’assurance : souvent entre 0,10 % et 0,40 % par an du capital selon l’âge et le contrat.
- Vos revenus et vos charges, pour vérifier que la mensualité reste sous 35 % de vos revenus nets.
La formule de calcul de la mensualité
Pour un prêt à taux fixe amortissable, la mensualité constante se calcule ainsi : M = C × t / [1 − (1 + t)−n], où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités.
Exemple : 200 000 € sur 20 ans (240 mois) à 3,61 %. Le taux mensuel est de 0,3008 %. La mensualité s’élève à 1 171,26 €. Le premier mois, elle comprend 601,67 € d’intérêts et seulement 569,59 € de capital. Au fil des années, la part d’intérêts diminue et la part de capital augmente.
Tableau de simulation : 200 000 € selon la durée
Les taux retenus sont les moyennes relevées début novembre 2026.
| Durée | Taux moyen | Mensualité hors assurance | Coût total des intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,40 % | 1 419,96 € | 55 593 € |
| 20 ans | 3,61 % | 1 171,26 € | 81 101 € |
| 25 ans | 3,75 % | 1 028,26 € | 108 479 € |
Passer de 15 à 25 ans réduit la mensualité de près de 400 €, mais coûte presque deux fois plus d’intérêts. C’est tout l’arbitrage de la durée : confort mensuel contre coût global.
Ajouter l’assurance emprunteur
L’assurance peut être calculée de deux façons :
- sur le capital initial : la cotisation est fixe pendant toute la durée du prêt. C’est la méthode la plus courante dans les contrats des banques ;
- sur le capital restant dû : la cotisation baisse au fil des remboursements. C’est fréquent dans les contrats délégués, et souvent moins cher au total.
Pour 200 000 € à 0,30 % sur le capital initial, l’assurance coûte 50 € par mois, soit 12 000 € sur 20 ans. Elle représente une part importante du coût total : c’est un poste à comparer avec autant d’attention que le taux.
Le TAEG, le seul chiffre à comparer
Le taux annuel effectif global (TAEG) additionne le taux nominal, l’assurance exigée, les frais de dossier, les frais de garantie et les éventuels frais de courtage. Il doit figurer dans toute offre de prêt et rester inférieur au taux d’usure fixé par la Banque de France. Au quatrième trimestre 2026, ce plafond est de 4,68 % pour les prêts de 10 à 20 ans et de 5,40 % pour 20 ans et plus.
Deux offres au même taux nominal peuvent avoir des TAEG très différents si l’une impose une assurance chère ou des frais de dossier élevés.
Vérifier la faisabilité : la règle des 35 %
Une fois la mensualité connue, divisez-la (assurance comprise) par vos revenus nets mensuels. Le résultat ne doit pas dépasser 35 %. Avec une mensualité de 1 221 € (1 171 € de crédit et 50 € d’assurance), il faut au moins 3 490 € de revenus nets. Pour connaître directement le montant maximal empruntable selon vos revenus, faites le calcul inverse expliqué dans notre article sur la capacité d’emprunt.
Simuler plusieurs scénarios
Une simulation unique ne suffit pas. Testez au minimum :
- deux ou trois durées, pour mesurer l’effet sur la mensualité et sur le coût total ;
- un taux majoré de 0,2 à 0,3 point, pour anticiper une hausse entre la simulation et l’offre, surtout fin 2026 où les barèmes remontent chaque mois ;
- un apport plus ou moins élevé, car chaque tranche de 10 000 € d’apport réduit la mensualité d’environ 51 € sur 25 ans ;
- un lissage avec un PTZ si vous y avez droit, la banque pouvant ajuster le prêt principal pour garder une mensualité stable.
Les limites des simulateurs en ligne
Les simulateurs gratuits donnent un ordre de grandeur, mais ils utilisent des taux moyens et ignorent souvent l’assurance, les frais et votre profil réel. Ils ne tiennent pas compte non plus du reste à vivre ni de la politique de chaque banque. Une simulation n’a aucune valeur d’engagement : seule l’offre de prêt écrite, que vous ne pouvez accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours, engage l’établissement.
Lire un tableau d’amortissement
La banque joint à son offre un tableau d’amortissement. Pour chaque échéance, il indique la part d’intérêts, la part de capital, l’assurance et le capital restant dû. Il est utile pour :
- connaître le capital restant dû si vous revendez ou remboursez par anticipation ;
- mesurer l’intérêt d’une renégociation, qui est surtout rentable dans la première moitié du prêt, quand les intérêts pèsent le plus ;
- vérifier que les échéances correspondent bien au taux annoncé.
Pour les taux, les règles d’octroi et les étapes du financement, retrouvez notre guide complet du crédit immobilier.
Exemple complet : simuler un achat à 250 000 €
Un couple achète un appartement ancien à 250 000 €. Les frais de notaire s’élèvent à environ 19 000 €, et la garantie et les frais de dossier à 4 000 €. Le coût total de l’opération atteint donc 273 000 €. Avec un apport de 33 000 €, il reste 240 000 € à emprunter.
- Sur 25 ans à 3,75 %, la mensualité est d’environ 1 234 € hors assurance, plus 60 € d’assurance à 0,30 %, soit 1 294 € au total.
- Pour respecter les 35 %, le couple doit gagner au moins 3 700 € nets par mois.
- Le coût des intérêts sur 25 ans atteint environ 130 000 €, auxquels s’ajoutent 18 000 € d’assurance.
Si le couple peut supporter une mensualité plus élevée, passer à 20 ans à 3,61 % porte la mensualité à environ 1 405 € hors assurance, mais réduit les intérêts à environ 97 300 €, soit plus de 32 000 € d’économie.
Intégrer les options de souplesse
Lors de la simulation, renseignez-vous sur les options prévues au contrat, car elles changent la façon dont le prêt vivra :
- la modulation des échéances, qui permet d’augmenter ou de réduire la mensualité dans certaines limites après un délai minimal ;
- le report d’échéances, utile en cas de coup dur temporaire ;
- les indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi à 6 mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû, et parfois négociables à zéro en cas de revente ou de mutation ;
- la transférabilité, qui permet de conserver le prêt et son taux en cas d’achat d’un nouveau bien. Cette option est précieuse lorsque les taux remontent.
Questions fréquentes
Quelle mensualité pour 150 000 € sur 20 ans ?
Au taux moyen de novembre 2026 (3,61 %), la mensualité d’un prêt de 150 000 € sur 20 ans est d’environ 878 € hors assurance. Avec une assurance à 0,30 % sur le capital initial, comptez 37,50 € de plus par mois.
Une simulation de prêt engage-t-elle la banque ?
Non. Une simulation, même réalisée par un conseiller, n’est qu’une estimation. L’accord de principe n’engage pas davantage. Seule l’offre de prêt écrite, émise après étude complète du dossier, engage la banque pendant au moins 30 jours.
Pourquoi le taux de ma simulation diffère-t-il de l’offre ?
Entre la simulation et l’offre, la banque étudie votre dossier complet (apport, épargne, stabilité des revenus) et applique le barème du moment. En période de hausse comme fin 2026, quelques semaines suffisent pour que le barème évolue.
Vaut-il mieux une mensualité basse ou une durée courte ?
Tout dépend de votre budget. Une durée courte coûte moins cher au total, mais une mensualité trop élevée réduit votre marge en cas d’imprévu. L’idéal est souvent la durée la plus courte compatible avec un reste à vivre confortable.
Informations vérifiées le 3 novembre 2026 (HCSF, Banque de France, Code de la consommation, baromètres de taux Cafpi et Meilleurtaux).
