Un crédit immobilier est un prêt de longue durée, généralement de 15 à 25 ans, accordé par une banque pour acheter, construire ou rénover un logement. En novembre 2026, les taux moyens tournent autour de 3,4 % sur 15 ans, 3,6 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans. Ils sont en hausse depuis la rentrée. Pour obtenir un prêt, vos mensualités ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus, assurance comprise, et la durée est limitée à 25 ans. Voici comment fonctionne un crédit immobilier, ce que regarde la banque et comment préparer votre dossier.
À retenir
- Taux moyens de novembre 2026 : environ 3,40 % sur 15 ans, 3,61 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, en hausse.
- Taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets, assurance incluse.
- Durée maximale : 25 ans, ou 27 ans avec un différé pour un achat dans le neuf ou avec travaux.
- Un apport d’au moins 10 % du prix est souvent attendu pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
- Le PTZ est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour les primo-accédants sous conditions de ressources.
Comment fonctionne un crédit immobilier ?
La banque vous prête un capital que vous remboursez par mensualités. Chaque mensualité contient une part de capital et une part d’intérêts. Au début du prêt, les intérêts représentent l’essentiel de la mensualité, puis la part de capital augmente au fil des années : c’est le principe de l’amortissement.
En France, la très grande majorité des prêts sont à taux fixe. Votre mensualité reste la même du premier au dernier mois, quelle que soit l’évolution des marchés. Le taux variable existe encore, souvent capé (encadré à la hausse), mais il reste marginal.
Le coût réel d’un prêt se lit dans le TAEG (taux annuel effectif global). Il additionne les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie et les éventuels frais de courtage. C’est lui qu’il faut comparer d’une offre à l’autre, et c’est lui qui ne doit pas dépasser le taux d’usure.
Les taux de crédit immobilier en novembre 2026
Après deux années de détente, les taux sont repartis à la hausse à l’automne 2026. Le taux des obligations d’État françaises à 10 ans (OAT) a dépassé 5 % en octobre, ce qui renchérit le coût de financement des banques. Elles répercutent cette hausse sur leurs barèmes.
| Durée | Taux moyen | Meilleurs taux | Taux d’usure (T4 2026) |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,40 % | 3,10 % | 4,68 % |
| 20 ans | 3,61 % | 3,25 % | 5,40 % |
| 25 ans | 3,75 % | 3,45 % | 5,40 % |
Ces taux sont des moyennes relevées par les courtiers début novembre 2026. Votre taux dépendra de votre apport, de vos revenus, de votre épargne et de la région. Le taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France, est le plafond légal du TAEG.
Les règles d’octroi : 35 % et 25 ans
Depuis 2022, les banques doivent respecter une norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), confirmée le 15 septembre 2026 :
- un taux d’effort de 35 % maximum : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt ;
- une durée de 25 ans maximum, portée à 27 ans lorsqu’un différé d’amortissement est justifié (achat sur plan, travaux importants) ;
- une marge de flexibilité de 20 % des dossiers accordés chaque trimestre, réservée en priorité aux acheteurs de leur résidence principale et aux primo-accédants.
Au-delà de ces deux chiffres, la banque regarde votre « reste à vivre », c’est-à-dire ce qu’il vous reste chaque mois une fois le crédit payé. Elle analyse aussi la stabilité de vos revenus et la tenue de vos comptes. Pour le détail, consultez notre article sur ce que vérifie la banque avant d’accorder un prêt immobilier.
L’apport personnel : combien faut-il ?
Aucun texte n’impose d’apport, mais en pratique les banques demandent au minimum de quoi payer les frais annexes : frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais de garantie et frais de dossier. Un apport de 10 % du prix est un minimum courant ; 20 % ouvre l’accès aux meilleurs taux. Dans le contexte de hausse de fin 2026, les banques se montrent plus exigeantes sur ce point.
L’apport peut venir de votre épargne, d’une donation familiale, de la revente d’un bien ou de votre épargne salariale, qui peut être débloquée par anticipation pour l’achat de votre résidence principale.
Les prêts aidés : PTZ et prêt Action Logement
Le prêt à taux zéro (PTZ) a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, sous conditions de ressources. Depuis le 1er avril 2025, il finance l’achat d’un logement neuf, maison ou appartement, partout en France, ainsi que l’achat d’un logement ancien avec travaux dans les communes des zones B2 et C. Il ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété par un prêt classique.
Les salariés d’entreprises privées d’au moins 10 salariés peuvent aussi demander un prêt Action Logement à taux réduit, dont le montant est plafonné. Ces prêts aidés allègent le coût global, mais leurs mensualités entrent dans le calcul des 35 %.
Exemple chiffré : ce que coûte un prêt de 250 000 €
Prenons un emprunt de 250 000 € sur 20 ans au taux moyen de novembre 2026, soit 3,61 %. La mensualité hors assurance s’élève à 1 464 €. Sur 20 ans, vous paierez environ 101 400 € d’intérêts.
Ajoutez l’assurance emprunteur. À 0,30 % par an du capital emprunté, elle coûte 62,50 € par mois, soit 15 000 € sur la durée du prêt. Votre mensualité totale atteint donc 1 527 €. Pour respecter la règle des 35 %, il faut des revenus nets d’au moins 4 360 € par mois.
L’assurance et la garantie, deux postes à ne pas négliger
L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire au sens de la loi, mais aucune banque ne prête sans elle. Elle couvre le remboursement en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment, sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. C’est souvent le principal levier d’économie sur un prêt.
La garantie protège la banque si vous ne remboursez plus. Il s’agit soit d’une hypothèque (ou d’un privilège de prêteur de deniers), soit d’une caution délivrée par un organisme spécialisé. La caution coûte en général un peu moins cher et une partie peut vous être restituée en fin de prêt.
Les étapes, de la simulation au déblocage des fonds
- Simuler votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus, de vos charges et de votre apport.
- Obtenir un accord de principe d’une banque ou d’un courtier, utile pour rassurer le vendeur.
- Signer le compromis de vente, qui comporte une condition suspensive d’obtention du prêt. Vous disposez en général de 45 à 60 jours pour obtenir votre financement.
- Déposer vos demandes auprès de plusieurs banques, ou confier la recherche à un courtier.
- Recevoir l’offre de prêt. La loi impose un délai de réflexion de 10 jours : vous ne pouvez pas l’accepter avant le 11e jour suivant sa réception.
- Signer l’acte authentique chez le notaire, qui débloque les fonds et les verse au vendeur.
Banque ou courtier ?
Passer par votre banque permet de valoriser votre historique de client. Un courtier, lui, interroge plusieurs établissements et connaît leurs critères du moment. En période de hausse des taux, cette mise en concurrence peut faire gagner quelques dixièmes de point. Le courtier doit être immatriculé à l’ORIAS et ne peut percevoir aucune rémunération de votre part avant le déblocage effectif du prêt.
Nos conseils pour un dossier solide fin 2026
- Soignez vos trois derniers relevés de compte : pas de découvert, pas de jeux d’argent, une épargne régulière.
- Remboursez ou soldez les petits crédits à la consommation avant de déposer votre dossier.
- Gardez une épargne de précaution après l’achat : les banques apprécient une réserve équivalente à quelques mois de mensualités.
- Comparez les offres sur le TAEG et le coût total, pas seulement sur le taux nominal.
- Dans un contexte de hausse, n’attendez pas trop pour verrouiller votre taux une fois le compromis signé.
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 25 ans ?
Au taux moyen de 3,75 % sur 25 ans, la mensualité d’un prêt de 200 000 € est d’environ 1 028 € hors assurance, et un peu plus de 1 075 € avec une assurance à 0,30 %. Pour rester sous les 35 % d’endettement, il faut des revenus nets d’environ 3 100 € par mois, sans autre crédit en cours.
Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport ?
C’est possible, mais de plus en plus rare. Les banques financent plus volontiers sans apport les jeunes actifs aux revenus stables et en progression, ou les fonctionnaires. Dans le contexte de fin 2026, prévoyez au minimum de quoi couvrir les frais de notaire.
Combien de temps faut-il pour obtenir un crédit immobilier ?
Comptez en général de 4 à 8 semaines entre le dépôt d’un dossier complet et la réception de l’offre de prêt, puis 11 jours minimum avant de pouvoir l’accepter. Le délai prévu dans le compromis, souvent 45 à 60 jours, doit tenir compte de ces étapes.
Les taux vont-ils continuer à monter ?
Personne ne peut le prédire avec certitude. Fin 2026, les courtiers anticipent une poursuite de la hausse à court terme, en lien avec le niveau élevé des taux d’État et une possible hausse des taux de la BCE en décembre. Il est prudent de raisonner avec une marge de quelques dixièmes de point dans vos simulations.
Informations vérifiées le 3 novembre 2026 (HCSF, Banque de France, ministère de l’Économie, notaires de France, baromètres Cafpi et Meilleurtaux).
