Votre capacité d’emprunt est le montant maximal qu’une banque acceptera de vous prêter pour un achat immobilier. Elle dépend de trois éléments : la mensualité que vous pouvez supporter (35 % de vos revenus nets au maximum, assurance comprise), la durée du prêt (25 ans maximum) et le taux d’intérêt. Avec 4 000 € de revenus nets mensuels et sans autre crédit, un couple peut emprunter environ 260 000 € sur 25 ans aux taux de novembre 2026. Voici la méthode pour faire le calcul vous-même et les leviers pour l’améliorer.
À retenir
- La mensualité maximale correspond à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, moins vos autres crédits en cours.
- La durée est limitée à 25 ans (27 ans avec un différé pour le neuf ou les travaux).
- Avec 4 000 € de revenus et un taux de 3,75 % sur 25 ans, la capacité d’emprunt avoisine 260 000 €.
- Chaque hausse de taux réduit la capacité : +0,2 point fait perdre environ 5 000 à 6 000 € de capacité sur 25 ans.
- La banque regarde aussi le reste à vivre et la stabilité des revenus, pas seulement le pourcentage.
La formule de calcul en trois étapes
1. Calculer la mensualité maximale
Multipliez vos revenus nets mensuels avant impôt par 35 %, puis retirez les mensualités de vos crédits en cours (crédit auto, prêt personnel, autre prêt immobilier). Le résultat est la mensualité maximale que vous pouvez consacrer à votre nouveau prêt, assurance comprise. Cette règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a été confirmée le 15 septembre 2026.
Exemple : 4 000 € × 35 % = 1 400 € par mois.
2. Choisir la durée
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse pour un même capital, donc plus vous pouvez emprunter. En contrepartie, le coût total des intérêts augmente. La durée maximale autorisée est de 25 ans, ou 27 ans lorsqu’un différé d’amortissement est justifié, par exemple pendant la construction d’un logement neuf.
3. Appliquer le taux du marché
Le capital empruntable se déduit de la mensualité, du taux et de la durée. La formule est la suivante : capital = mensualité × [1 − (1 + t)−n] / t, où t est le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités. Dans la pratique, il faut aussi retirer le coût de l’assurance de la mensualité avant de faire le calcul.
Exemples chiffrés aux taux de novembre 2026
Les calculs ci-dessous retiennent une assurance emprunteur à 0,30 % par an du capital emprunté et les taux moyens observés début novembre 2026.
| Profil | Mensualité maximale | Durée et taux | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|---|
| Couple, 4 000 € nets | 1 400 € | 25 ans à 3,75 % | environ 259 700 € |
| Couple, 4 000 € nets | 1 400 € | 20 ans à 3,61 % | environ 229 300 € |
| Personne seule, 2 500 € nets | 875 € | 25 ans à 3,75 % | environ 162 300 € |
Dans le premier cas, la mensualité de 1 400 € se décompose en 1 335 € de crédit et 65 € d’assurance. Passer de 25 à 20 ans réduit la capacité d’emprunt d’environ 30 000 €, mais fait économiser des milliers d’euros d’intérêts.
À ce capital s’ajoute votre apport personnel. Le budget total d’achat correspond à la capacité d’emprunt plus l’apport, moins les frais de notaire, de garantie et de dossier.
Quels revenus sont pris en compte ?
- Salaires nets avant impôt, en CDI hors période d’essai, en général sur 12 ou 13 mois si le 13e mois est contractuel.
- Primes et variables, souvent retenues en moyenne sur deux ou trois ans si elles sont régulières.
- Revenus des indépendants, calculés sur la moyenne des deux ou trois derniers bilans ou avis d’imposition.
- Revenus locatifs, en général retenus à 70 % du loyer pour tenir compte de la vacance et des charges.
- Pensions et allocations durables (retraite, pension d’invalidité). Les allocations familiales sont rarement prises en compte.
Les revenus en CDD, en intérim ou en période d’essai sont examinés au cas par cas. Une ancienneté de plusieurs années dans le même secteur peut compenser.
Le reste à vivre, l’autre critère décisif
La règle des 35 % ne suffit pas. Les banques calculent aussi votre reste à vivre : ce qu’il vous reste chaque mois après avoir payé le crédit. Un couple avec deux enfants qui gagne 3 000 € et rembourse 1 050 € dispose de 1 950 € pour vivre, ce qui peut sembler juste. À l’inverse, un ménage aux revenus élevés peut parfois dépasser les 35 % grâce à la marge de flexibilité laissée aux banques, car son reste à vivre reste confortable.
Chaque établissement a ses propres seuils, souvent de l’ordre de quelques centaines d’euros par adulte et par enfant. Ils ne sont pas publics.
L’effet de la hausse des taux sur votre budget
Fin 2026, les taux remontent. Pour un prêt de 250 000 € sur 25 ans, passer de 3,75 % à 3,95 % augmente la mensualité de 27 € et le coût total de plus de 8 200 €. Vu autrement, à mensualité égale, chaque hausse de 0,2 point réduit votre capacité d’emprunt d’environ 2 %. Il est donc prudent de garder une marge dans vos simulations si votre achat n’est prévu que dans plusieurs mois.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
- Solder les petits crédits en cours : un crédit auto de 300 € par mois réduit votre capacité de plus de 55 000 € sur 25 ans.
- Allonger la durée jusqu’à 25 ans, en gardant à l’esprit le surcoût.
- Faire jouer la concurrence sur l’assurance : une assurance déléguée moins chère libère de la mensualité pour le crédit.
- Mobiliser les prêts aidés (PTZ, prêt Action Logement) qui ont un coût réduit.
- Emprunter à deux si votre situation le permet, pour cumuler les revenus.
- Augmenter l’apport, ce qui n’augmente pas la capacité d’emprunt mais permet d’acheter plus cher et d’obtenir un meilleur taux.
Pour aller plus loin sur les taux, l’apport et les étapes du financement, consultez notre guide complet du crédit immobilier.
Capacité d’emprunt et investissement locatif
Pour un achat locatif, la banque intègre une partie des loyers futurs dans vos revenus, en général 70 % du loyer attendu. Elle peut aussi raisonner en « différentiel » : elle compare le loyer à la mensualité du nouveau prêt. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, votre mensualité actuelle reste comptée dans les 35 %.
Exemple : un couple gagne 5 000 € par mois et rembourse déjà 1 100 € pour sa résidence principale. Il vise un studio loué 600 € par mois. Ses revenus retenus montent à 5 420 € (5 000 € + 70 % de 600 €). Sa mensualité maximale totale est de 1 897 €, soit 797 € disponibles pour le nouveau prêt, assurance comprise. Sur 20 ans à 3,61 %, cela représente environ 130 000 €.
Attention : la marge de flexibilité du HCSF est réservée en priorité aux résidences principales. Les dossiers locatifs qui dépassent 35 % sont donc plus difficiles à faire accepter.
Les erreurs qui faussent le calcul
- Oublier l’assurance : elle fait partie des 35 % et représente souvent 5 % de la mensualité.
- Compter des revenus non retenus : primes exceptionnelles, heures supplémentaires irrégulières, revenus d’une activité trop récente.
- Négliger les charges du futur logement : taxe foncière, charges de copropriété, chauffage. Elles n’entrent pas dans les 35 %, mais pèsent sur votre reste à vivre.
- Raisonner avec le taux d’il y a six mois : en période de hausse, refaites vos calculs avec les taux du jour.
- Confondre capacité d’emprunt et budget d’achat : il faut retirer les frais de notaire, de garantie et de dossier, qui représentent jusqu’à 10 % du prix dans l’ancien.
Faut-il emprunter au maximum de sa capacité ?
Pas forcément. Emprunter à 35 % d’endettement laisse peu de marge en cas d’imprévu : arrivée d’un enfant, baisse de revenus, travaux urgents. Beaucoup de conseillers recommandent de viser une mensualité un peu inférieure au maximum et de conserver une épargne de précaution après l’achat. Les banques valorisent d’ailleurs ce « reste d’épargne » dans leur décision.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement de 35 % inclut-il l’assurance ?
Oui. Depuis la norme du HCSF, le taux d’effort de 35 % se calcule assurance emprunteur comprise. C’est pourquoi une assurance moins chère peut augmenter légèrement votre capacité d’emprunt.
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d’endettement ?
Oui, mais seulement dans le cadre de la marge de flexibilité : les banques peuvent déroger aux règles pour 20 % de leurs nouveaux prêts chaque trimestre, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants. Cette dérogation n’est jamais un droit.
Les revenus d’un conjoint non co-emprunteur comptent-ils ?
En général non. Seuls les revenus des personnes qui signent le prêt sont pris en compte. Certaines banques regardent toutefois les charges et ressources du foyer pour apprécier le reste à vivre.
Un simulateur en ligne suffit-il ?
Un simulateur donne un ordre de grandeur utile, mais il ne connaît ni votre reste à vivre, ni la politique précise de chaque banque, ni l’évolution des taux. Faites valider votre capacité par une banque ou un courtier avant de signer un compromis.
Informations vérifiées le 3 novembre 2026 (HCSF, Banque de France, baromètres de taux Cafpi et Meilleurtaux).
