L’audit énergétique est un diagnostic approfondi d’un logement. Il mesure sa consommation et propose des scénarios de travaux chiffrés pour l’améliorer. Depuis le 1er janvier 2025, il est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE. Il concernera aussi les logements classés D à partir de 2034. C’est le vendeur qui le paie, en général entre 700 et 1 500 € pour une maison. Il doit être remis à l’acheteur dès la première visite. Voici ce qu’il faut savoir pour l’anticiper et éviter de bloquer une vente.
À retenir
- Obligatoire pour la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, puis D à partir du 1er janvier 2034.
- Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
- Il est remis à l’acheteur dès la première visite et annexé à la promesse de vente.
- Il est valable 5 ans, contre 10 ans pour le DPE.
- Il coûte en général 700 à 1 500 € pour une maison. Les prix sont libres.
- Il n’oblige personne à faire des travaux. C’est un outil d’information.
Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?
L’audit énergétique va plus loin que le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE attribue une étiquette de A à G. L’audit, lui, explique pourquoi le logement consomme autant et ce qu’il faudrait faire pour qu’il consomme moins. L’auditeur visite le bien et relève l’isolation, les fenêtres, la ventilation, le chauffage et la production d’eau chaude. Il identifie les principales pertes de chaleur, puis bâtit des scénarios de rénovation avec leur coût et leurs effets.
On distingue deux usages. L’audit réglementaire est celui imposé à la vente des logements énergivores. L’audit dit « incitatif » est réalisé volontairement par un propriétaire qui prépare une rénovation, souvent pour monter un dossier d’aides. La méthode est proche, mais seul le premier est une obligation légale à la vente.
Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?
L’obligation vient de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article L.126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation). Elle s’applique à la vente, et non à la location, de deux types de biens :
- les maisons individuelles ;
- les immeubles en monopropriété, c’est-à-dire appartenant à un seul propriétaire et non soumis au statut de la copropriété.
Un appartement en copropriété n’est donc pas concerné. Pour lui, le DPE suffit. L’obligation se déploie par étapes en France métropolitaine :
| Classe DPE du logement | Audit obligatoire à la vente |
|---|---|
| F et G (« passoires thermiques ») | Depuis le 1er avril 2023 |
| E | Depuis le 1er janvier 2025 |
| D | À partir du 1er janvier 2034 |
| A, B et C | Jamais |
Dans les départements d’outre-mer, le calendrier est décalé. La première étape a été reportée, faute de méthode adaptée publiée, et l’extension à la classe E y est prévue pour 2028.
Audit énergétique et DPE : quelles différences ?
Les deux documents sont souvent confondus. Ils se complètent pourtant : l’audit ne remplace pas le DPE, il s’y ajoute.
| DPE | Audit énergétique | |
|---|---|---|
| Objectif | Classer le logement de A à G | Proposer un plan de travaux chiffré |
| Biens concernés à la vente | Tous les logements | Maisons et monopropriétés classées E, F, G (D en 2034) |
| Location | Obligatoire | Non obligatoire |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Scénarios de travaux | Simples recommandations | Au moins deux parcours détaillés, avec coûts et aides |
| Prix indicatif (maison) | Environ 100 à 250 € | Environ 700 à 1 500 € |
Que contient le rapport d’audit ?
Le contenu est fixé par un arrêté du 4 mai 2022, modifié fin 2023. Un audit réglementaire doit comporter :
- un état des lieux : la performance actuelle calculée avec la méthode du DPE, un schéma des déperditions thermiques et une description des équipements de chauffage et de régulation ;
- au moins deux scénarios de travaux : un parcours par étapes et un parcours en une seule fois. Chacun doit traiter six postes : murs, planchers bas, toiture, menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude ;
- un objectif minimal : la première étape doit faire gagner au moins la classe E, et le parcours complet doit viser une rénovation performante (classe B si c’est techniquement possible) ;
- la performance après chaque étape : nouvelle étiquette, consommation, émissions de gaz à effet de serre et économies estimées sur la facture ;
- le coût des travaux TTC et les aides financières que l’on peut mobiliser ;
- un point sur la ventilation, avec les corrections à prévoir si l’aération du logement est insuffisante.
Des exceptions sont possibles si une contrainte technique, architecturale ou patrimoniale empêche certains travaux, ou si leur coût est disproportionné. L’auditeur doit alors le justifier dans le rapport. Il remet un rapport en PDF dans le mois qui suit la visite. Le document est aussi transmis à l’Ademe, qui tient l’observatoire national des DPE et des audits.
Qui peut réaliser l’audit ?
Pour une maison individuelle, plusieurs professionnels sont habilités :
- une entreprise titulaire d’un signe de qualité « audit énergétique maison individuelle » (de type RGE Études) ;
- un architecte ayant suivi une formation spécifique ;
- un diagnostiqueur certifié DPE qui justifie des compétences requises pour l’audit.
Pour un immeuble de plusieurs logements, il faut un bureau d’études qualifié pour les bâtiments collectifs ou un architecte formé. Dans tous les cas, l’auditeur doit être indépendant du vendeur, assuré, et il ne peut pas sous-traiter la mission. Méfiez-vous d’une entreprise de travaux qui propose un audit « offert » : elle risque de surestimer les travaux qu’elle vend elle-même.
Combien coûte un audit énergétique ?
Le prix n’est pas réglementé. Chaque professionnel fixe son tarif selon la surface, l’âge du bâtiment, sa complexité et la région. Les fourchettes couramment observées sont les suivantes :
| Type de bien | Prix constaté |
|---|---|
| Maison individuelle | 700 à 1 500 € (souvent autour de 1 000 €) |
| Petit immeuble en monopropriété | Sur devis, souvent plus de 1 500 € |
L’audit réglementaire de vente est à la charge du vendeur et n’ouvre pas droit à une aide. En revanche, un audit réalisé pour préparer une rénovation peut être en partie financé par MaPrimeRénov’ lorsqu’il est suivi de travaux. Les conditions de cette aide changent souvent, donc vérifiez-les sur le site France Rénov’ avant de vous engager. Demandez au moins deux devis : les écarts de prix entre auditeurs sont importants pour une prestation encadrée de la même façon.
DPE 2026 : votre maison est peut-être sortie de l’obligation
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a changé pour les logements chauffés à l’électricité. Le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Résultat : certaines maisons tout électriques gagnent une classe, et une maison qui passe de E à D n’a plus besoin d’audit pour être vendue avant 2034.
Exemple chiffré. Une maison chauffée à l’électricité consomme 130 kWh d’énergie finale par m² et par an. Avec l’ancien coefficient, on obtient 130 × 2,3 = 299 kWh d’énergie primaire par m², soit la classe E (seuil entre 250 et 330). Avec le nouveau coefficient, on obtient 130 × 1,9 = 247 kWh par m², ce qui la fait passer en classe D (seuil entre 180 et 250). Si les émissions de gaz à effet de serre restent aussi en D ou mieux, ce qui est généralement le cas avec l’électricité, la maison peut désormais être vendue sans audit énergétique jusqu’en 2034.
Pas besoin de refaire le diagnostic pour en profiter. Un DPE établi avant 2026 reste valable, et il peut être mis à jour gratuitement en ligne sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, avec une nouvelle attestation. Pensez à le faire avant de commander un audit.
Comment se déroule l’audit, étape par étape
- Vérifier la classe DPE. Si le DPE date d’avant 2026 et que le logement est chauffé à l’électricité, faites d’abord la mise à jour gratuite.
- Comparer les devis. Contrôlez la qualification de l’auditeur et ce que comprend son prix (visite, rapport, échange de restitution).
- Préparer les documents. Rassemblez les plans, les factures de travaux d’isolation ou de chauffage déjà réalisés, et les factures d’énergie. Plus l’auditeur dispose d’informations, moins il applique de valeurs par défaut pénalisantes.
- La visite. Comptez en général deux à trois heures sur place pour une maison : relevés des parois, combles, fenêtres, chaudière, ventilation.
- La remise du rapport. Elle intervient dans un délai d’un mois au plus après la visite. Relisez-le et faites corriger toute erreur factuelle avant de le diffuser.
- La remise à l’acheteur. Le rapport est remis dès la première visite, puis intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente.
Un atout pour vendre et pour acheter
Pour le vendeur, l’audit est d’abord une contrainte de plus. C’est aussi un argument : un acheteur qui connaît le coût des travaux négocie sur une base concrète plutôt que sur une crainte vague. Commander l’audit dès la mise en vente évite de retarder la signature de la promesse.
Pour l’acheteur, c’est un outil précieux pour bâtir son budget. Le coût des travaux s’ajoute au prix d’achat, et certaines banques en tiennent compte lorsqu’elles étudient un dossier. Pour en savoir plus, consultez notre article sur ce que vérifie la banque avant d’accorder un prêt immobilier. L’audit n’oblige personne à réaliser les travaux. Mais si le logement doit un jour être mis en location, sa classe énergétique comptera : les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location.
Questions fréquentes
L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
Non, pas s’il est situé dans une copropriété. L’audit réglementaire ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un seul propriétaire. Pour un appartement en copropriété, seul le DPE est exigé.
Que se passe-t-il si le vendeur ne fournit pas l’audit ?
Le dossier de diagnostic technique est incomplet. En pratique, le notaire réclame l’audit avant de faire signer la promesse ou l’acte de vente, ce qui retarde l’opération. Le vendeur s’expose aussi à un litige si l’acheteur estime avoir été mal informé.
L’acheteur est-il obligé de faire les travaux recommandés ?
Non. Les scénarios de l’audit sont des recommandations. L’acheteur reste libre de réaliser tout ou partie des travaux, au rythme qu’il choisit. En revanche, s’il souhaite louer le bien, il devra respecter les règles de décence énergétique.
Combien de temps l’audit énergétique est-il valable ?
Il est valable cinq ans. Si la vente n’a pas abouti dans ce délai, ou si des travaux ont changé la classe du logement entre-temps, il faut en refaire un.
Informations vérifiées le 3 novembre 2026 (sources : ministère de la Transition écologique, ANIL, France Rénov’, Code de la construction et de l’habitation).
