Le décret tertiaire, officiellement « dispositif Éco Énergie Tertiaire », oblige les propriétaires et les occupants de bâtiments tertiaires d’au moins 1 000 m² à réduire leur consommation d’énergie finale : de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence. Chaque année, avant le 30 septembre, ils doivent déclarer leurs consommations sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME. Bureaux, commerces, hôtels, écoles, entrepôts chauffés : voici qui est concerné, comment s’organiser et ce que l’on risque.
À retenir
- Concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire d’une surface de 1 000 m² ou plus.
- Objectifs : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à une année de référence postérieure à 2010, ou atteinte d’un seuil en valeur absolue.
- Déclaration annuelle des consommations sur OPERAT avant le 30 septembre.
- Obligation partagée entre propriétaire et locataire, chacun pour ce qui le concerne.
- Sanctions : mise en demeure, publication sur un site public et amende jusqu’à 7 500 € pour une personne morale.
D’où vient le décret tertiaire ?
L’obligation a été créée par la loi ELAN du 23 novembre 2018, puis précisée par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 et par plusieurs arrêtés. Elle est codifiée aux articles L.174-1 et R.174-22 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Le secteur tertiaire représente une part importante de la consommation d’énergie des bâtiments en France : l’objectif est de la réduire progressivement d’ici 2050.
Quels bâtiments sont concernés ?
Le dispositif s’applique aux activités tertiaires, publiques comme privées, exercées dans :
- un bâtiment dont la surface de plancher affectée au tertiaire est d’au moins 1 000 m² ;
- une partie de bâtiment à usage mixte (logements et bureaux, par exemple) dont la surface tertiaire atteint 1 000 m² ;
- un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site, dont les surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m².
Sont notamment concernés les bureaux, les commerces, les hôtels et restaurants, les établissements d’enseignement et de santé, les bâtiments administratifs et la logistique, dès lors que les surfaces sont chauffées ou climatisées pour une activité tertiaire. Une fois assujetti, un bâtiment le reste, même si sa surface tertiaire passe ensuite sous le seuil.
Quelques exclusions existent : constructions provisoires, lieux de culte, bâtiments liés à la défense ou à la sécurité civile, par exemple.
Les objectifs de réduction
Deux méthodes, au choix pour chaque échéance :
| Échéance | Méthode relative (Crelat) | Méthode en valeur absolue (Cabs) |
|---|---|---|
| 2030 | -40 % par rapport à l’année de référence | Atteindre le seuil fixé par arrêté pour la catégorie d’activité |
| 2040 | -50 % | Seuil 2040 |
| 2050 | -60 % | Seuil 2050 |
L’année de référence est librement choisie par l’assujetti entre 2010 et 2019, en général celle où la consommation était la plus élevée, ce qui rend l’objectif relatif plus accessible. La méthode en valeur absolue convient aux bâtiments déjà performants, pour lesquels une baisse de 40 % serait disproportionnée. Les seuils sont exprimés en kWh par m² et par an, selon la catégorie d’activité et la zone climatique.
La déclaration annuelle sur OPERAT
OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire) est la plateforme en ligne de l’ADEME. Chaque année, avant le 30 septembre, les assujettis y déclarent pour l’année civile précédente :
- les consommations d’énergie finale du bâtiment, par type d’énergie (électricité, gaz, réseau de chaleur, fioul, etc.) ;
- la ou les activités exercées et les surfaces correspondantes ;
- le cas échéant, les indicateurs d’intensité d’usage (horaires d’ouverture, nombre d’occupants, etc.).
La plateforme délivre ensuite une attestation annuelle, qui situe le bâtiment par rapport à ses objectifs. Elle doit être affichée dans le bâtiment ou communiquée aux occupants.
Propriétaire ou locataire : qui fait quoi ?
L’obligation pèse à la fois sur le propriétaire et sur le preneur à bail, chacun pour les actions qui relèvent de sa responsabilité :
- le propriétaire est en général responsable des travaux sur l’enveloppe et les équipements communs (isolation, chauffage collectif, menuiseries) ;
- le locataire agit sur ses usages et ses équipements propres (éclairage, informatique, réglage des températures, comportements).
Le bail ou une annexe environnementale peut préciser cette répartition, y compris la charge des déclarations. Une bonne coordination est indispensable : le propriétaire a besoin des données de consommation du locataire, et inversement.
Comment atteindre les objectifs ?
Les leviers se répartissent en trois familles :
- la performance énergétique du bâtiment : isolation, remplacement des menuiseries, rénovation de la toiture ;
- les équipements : chauffage et climatisation plus efficaces, pompe à chaleur, éclairage LED, gestion technique du bâtiment ;
- l’exploitation et les usages : programmation des horaires, réglage des consignes de température, sensibilisation des occupants, suivi des consommations.
Les actions d’exploitation et de pilotage, peu coûteuses, permettent souvent d’obtenir les premiers 10 à 20 % de baisse. Les objectifs de 2040 et 2050 imposent en revanche, dans la plupart des cas, des travaux de rénovation.
Les modulations possibles
Les objectifs peuvent être ajustés dans certains cas, sur la base d’un dossier technique justificatif déposé sur OPERAT :
- contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui empêchent certains travaux ;
- coûts manifestement disproportionnés par rapport aux économies attendues ;
- changement d’activité ou forte variation du volume d’activité (horaires, effectifs).
Les sanctions
En cas de défaut de déclaration ou de non-respect des objectifs sans justification, le préfet peut mettre l’assujetti en demeure. S’il ne régularise pas, il s’expose à :
- la publication de son nom sur un site internet public (principe du « name and shame ») ;
- une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
Au-delà de l’amende, les données d’OPERAT sont publiques et la performance énergétique devient un critère de valeur pour les investisseurs et les locataires. Un bâtiment en retard sur ses objectifs risque une décote à la vente ou à la location.
Par où commencer ?
- Recensez vos bâtiments et vos surfaces tertiaires pour vérifier si vous êtes assujetti.
- Récupérez l’historique de vos factures d’énergie depuis 2010 pour choisir l’année de référence.
- Créez votre compte sur OPERAT et déclarez vos consommations avant le 30 septembre de chaque année.
- Faites réaliser un audit énergétique du bâtiment pour hiérarchiser les actions.
- Établissez un plan d’actions pluriannuel, en commençant par les gains d’exploitation.
Exemple chiffré
Une société occupe un immeuble de bureaux de 2 500 m². Elle retient 2015 comme année de référence, avec une consommation de 500 000 kWh d’énergie finale, soit 200 kWh par m² et par an.
- Objectif 2030 en méthode relative : -40 %, soit 300 000 kWh, ou 120 kWh/m²/an.
- Objectif 2040 : -50 %, soit 250 000 kWh.
- Objectif 2050 : -60 %, soit 200 000 kWh.
Si elle consomme 430 000 kWh en 2026, elle a déjà réduit sa consommation de 14 %. Il lui reste à trouver 130 000 kWh d’économies d’ici 2030, ce qui suppose en général de combiner un meilleur pilotage des équipements et des travaux ciblés, comme le remplacement de l’éclairage et de la production de chaleur.
Calendrier récapitulatif
| Échéance | Ce qu’il faut faire |
|---|---|
| Chaque année, avant le 30 septembre | Déclarer sur OPERAT les consommations de l’année précédente |
| Chaque année, après la déclaration | Afficher ou transmettre l’attestation annuelle |
| 31 décembre 2030 | Atteindre l’objectif de -40 % (ou le seuil en valeur absolue) |
| 31 décembre 2040 | Atteindre l’objectif de -50 % |
| 31 décembre 2050 | Atteindre l’objectif de -60 % |
Les règles d’application (seuils en valeur absolue, modalités de modulation) sont précisées et parfois ajustées par arrêté. Vérifiez les textes en vigueur sur le site du ministère de la Transition écologique et la documentation d’OPERAT avant chaque déclaration.
Questions fréquentes
Qui est concerné par le décret tertiaire ?
Tout propriétaire ou occupant d’un bâtiment, d’une partie de bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments sur un même site, dont la surface affectée à une activité tertiaire atteint au moins 1 000 m². Le secteur public comme le secteur privé sont visés.
Quelle est la date limite de déclaration sur OPERAT ?
Les consommations de l’année précédente doivent être déclarées chaque année avant le 30 septembre. Ainsi, les consommations de 2026 seront à déclarer avant le 30 septembre 2027.
Peut-on choisir son année de référence ?
Oui. L’année de référence peut être choisie entre 2010 et 2019, à condition de disposer de données de consommation fiables pour cette année. Choisir une année de forte consommation rend l’objectif de -40 % plus accessible.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
Après une mise en demeure restée sans effet, l’assujetti peut voir son nom publié sur un site public et recevoir une amende administrative allant jusqu’à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
Informations vérifiées le 3 novembre 2026 (Code de la construction et de l’habitation (articles L.174-1 et R.174-22 et suivants), décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, ADEME (plateforme OPERAT)).
