Une assurance de prêt immobilier regroupe plusieurs garanties, chacune liée à un risque précis. Le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) sont exigés pour tous les prêts. L’invalidité (IPT, IPP) et l’incapacité de travail (ITT) le sont en général pour une résidence principale. La perte d’emploi reste facultative. Derrière ces sigles, les contrats diffèrent beaucoup : seuil d’invalidité, franchise, mode d’indemnisation, exclusions. Voici ce que couvre chaque garantie et les points à vérifier avant de signer.
À retenir
- Décès et PTIA : exigés pour tout prêt immobilier, ils déclenchent le remboursement du capital restant dû.
- IPT et ITT : en général exigées pour une résidence principale ; IPP : selon la banque.
- La franchise en cas d’arrêt de travail est souvent de 90 jours : pendant ce délai, vous payez seul vos mensualités.
- Le mode indemnitaire peut réduire l’indemnisation ; le mode forfaitaire verse la mensualité assurée, quelle que soit votre perte de revenus.
- Les exclusions (dos, troubles psychiques, sports) font souvent la vraie différence entre deux contrats.
La garantie décès
En cas de décès de l’emprunteur, l’assureur rembourse à la banque le capital restant dû, à hauteur de la quotité assurée. Si vous êtes assuré à 100 %, le prêt est soldé et vos héritiers récupèrent le bien sans dette. À 50 %, ils doivent continuer à rembourser l’autre moitié.
La garantie s’arrête en général à un âge limite, souvent entre 80 et 90 ans selon les contrats. Le suicide n’est pas couvert pendant la première année du contrat, sauf pour un prêt destiné à l’achat de la résidence principale, dans la limite d’un plafond fixé par la loi.
La PTIA : perte totale et irréversible d’autonomie
La PTIA correspond à une situation où l’assuré ne peut plus exercer aucune activité rémunérée et a besoin de l’aide d’une tierce personne pour les actes ordinaires de la vie (se laver, s’habiller, se nourrir, se déplacer). Elle déclenche, comme le décès, le remboursement du capital restant dû.
Ses conditions sont très strictes et le cas reste rare. La garantie prend souvent fin plus tôt que la garantie décès, en général entre 65 et 70 ans.
L’IPT : invalidité permanente totale
L’IPT couvre une invalidité reconnue comme définitive, avec un taux d’incapacité d’au moins 66 %. L’assureur prend alors en charge tout ou partie des mensualités, voire rembourse le capital selon les contrats. Le taux d’invalidité est fixé par le médecin-conseil de l’assureur, qui peut être différent de celui retenu par la Sécurité sociale.
Barème fonctionnel ou professionnel ?
C’est l’un des points les plus importants du contrat :
- le barème fonctionnel mesure l’atteinte à l’intégrité physique ou mentale, sans tenir compte de votre métier ;
- le barème croisé ou professionnel tient aussi compte de l’impact sur votre capacité à exercer votre profession.
Pour un chirurgien qui perd l’usage d’une main, le taux d’invalidité fonctionnel peut rester sous 66 %, alors que l’impact professionnel est total. Les professions manuelles, médicales ou libérales ont tout intérêt à privilégier un contrat qui prend en compte leur métier.
L’IPP : invalidité permanente partielle
L’IPP couvre une invalidité définitive dont le taux se situe entre 33 % et 66 %. La prise en charge est en général proportionnelle : avec un taux de 50 %, l’assureur peut couvrir une partie des mensualités selon une formule précisée au contrat. Toutes les banques ne l’exigent pas, mais elle protège les situations les plus fréquentes, où l’on peut continuer à travailler à temps partiel.
L’ITT : incapacité temporaire totale de travail
L’ITT intervient lorsque vous êtes en arrêt de travail complet à la suite d’une maladie ou d’un accident. Après le délai de franchise, l’assureur prend en charge vos mensualités, à hauteur de la quotité, jusqu’à votre reprise ou jusqu’à la reconnaissance d’une invalidité. La durée d’indemnisation est souvent limitée, par exemple à 1 095 jours (trois ans) par arrêt.
La franchise
La franchise est la période pendant laquelle l’assurance ne paie pas. Elle est souvent de 90 jours, parfois de 30, 60, 120 ou 180 jours. Plus elle est courte, plus le contrat est protecteur et cher. Vérifiez si elle s’applique à chaque arrêt ou une seule fois en cas de rechute.
Mode forfaitaire ou indemnitaire
- En mode forfaitaire, l’assureur verse la mensualité assurée, quel que soit le maintien de votre salaire par l’employeur ou la Sécurité sociale.
- En mode indemnitaire, il ne compense que votre perte réelle de revenus. Si votre salaire est maintenu à 100 %, vous ne touchez rien.
Le mode forfaitaire est nettement plus protecteur, en particulier pour les salariés bien couverts par leur prévoyance d’entreprise.
La garantie perte d’emploi
Facultative, elle prend en charge une partie des mensualités en cas de licenciement, pendant une durée limitée (souvent 12 à 24 mois au total) et après un délai de carence. Elle exclut en général les démissions, les ruptures conventionnelles selon les contrats, et les fins de CDD. Son rapport qualité-prix est souvent jugé faible : lisez attentivement les conditions avant d’y souscrire.
Tableau récapitulatif
| Garantie | Déclencheur | Prise en charge | Exigence habituelle |
|---|---|---|---|
| Décès | Décès de l’assuré | Capital restant dû | Toujours |
| PTIA | Incapacité totale avec besoin d’aide d’un tiers | Capital restant dû | Toujours |
| IPT | Invalidité définitive d’au moins 66 % | Mensualités ou capital | Résidence principale |
| IPP | Invalidité définitive de 33 % à 66 % | Mensualités, en partie | Selon la banque |
| ITT | Arrêt de travail total | Mensualités après franchise | Résidence principale |
| Perte d’emploi | Licenciement | Mensualités, en partie et temporairement | Facultative |
Les exclusions à lire de près
Deux contrats aux garanties identiques sur le papier peuvent couvrir très différemment, à cause des exclusions :
- les maladies non objectivables (mal de dos sans lésion visible, fibromyalgie) et les affections psychiques (dépression, burn-out) sont souvent exclues ou couvertes seulement après une hospitalisation de plusieurs jours ;
- les sports à risque (plongée, sports aériens, sports mécaniques) et certaines professions (militaires, pompiers, travail en hauteur) peuvent être exclus ou surtaxés ;
- les maladies antérieures déclarées dans le questionnaire de santé peuvent faire l’objet d’une exclusion spécifique.
Beaucoup d’assureurs proposent le rachat de ces exclusions moyennant une surprime. C’est souvent un bon investissement pour les métiers exposés.
Comment la banque juge l’équivalence des garanties
Si vous choisissez un autre contrat que celui de votre banque, celle-ci vérifie qu’il offre un niveau de garanties équivalent, en s’appuyant sur une liste de critères du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) : franchise, barème d’invalidité, couverture du dos et des troubles psychiques, mode d’indemnisation, âges limites. Pour comprendre le rôle de ces critères et le choix de la quotité, consultez notre article sur l’assurance emprunteur.
Exemple : un arrêt de travail de six mois
Claire rembourse 1 200 € par mois, assurée à 100 % avec une garantie ITT, une franchise de 90 jours et une indemnisation forfaitaire. À la suite d’un accident, elle est en arrêt de travail complet pendant six mois.
- Pendant les trois premiers mois, la franchise s’applique : Claire paie elle-même ses 3 600 € de mensualités.
- Du quatrième au sixième mois, l’assureur prend en charge les mensualités, soit 3 600 €.
Avec un contrat indemnitaire, le résultat aurait pu être très différent : si son employeur avait maintenu son salaire à 100 %, l’assureur n’aurait rien versé. Avec une franchise de 30 jours, la prise en charge aurait commencé dès le deuxième mois.
Les démarches en cas de sinistre
- Prévenez l’assureur dès que possible, dans le délai prévu au contrat, souvent de quelques semaines.
- Transmettez les justificatifs demandés : arrêts de travail, certificats médicaux, décomptes de la Sécurité sociale.
- Continuez à payer vos mensualités tant que la prise en charge n’est pas confirmée : la banque n’est pas tenue de suspendre les prélèvements.
- En cas de désaccord sur le taux d’invalidité, demandez une contre-expertise ou saisissez le médiateur de l’assurance.
Questions fréquentes
Quelles garanties sont obligatoires pour un prêt immobilier ?
Aucune garantie n’est imposée par la loi, mais les banques exigent toujours le décès et la PTIA. Pour l’achat d’une résidence principale, elles demandent en général aussi l’IPT et l’ITT, parfois l’IPP. La perte d’emploi reste facultative.
Quelle différence entre IPT et PTIA ?
La PTIA suppose une incapacité totale à toute activité et le besoin d’une aide extérieure pour les actes de la vie courante ; elle entraîne le remboursement du capital. L’IPT couvre une invalidité d’au moins 66 %, sans exiger l’assistance d’un tiers, et donne lieu en général à la prise en charge des mensualités.
Le burn-out est-il couvert par l’assurance de prêt ?
Cela dépend du contrat. Beaucoup de contrats couvrent les affections psychiques seulement après une hospitalisation de quelques jours, ou les excluent. Certains assureurs proposent une couverture sans condition, éventuellement moyennant une surprime.
Qu’est-ce que le délai de franchise ?
C’est la période d’arrêt de travail pendant laquelle l’assurance ne verse rien, souvent 90 jours. Pendant ce délai, vous devez continuer à payer vos mensualités. Une franchise plus courte est plus protectrice, mais plus chère.
Informations vérifiées le 3 novembre 2026 (Code de la consommation, CCSF, loi n° 2022-270 dite loi Lemoine, convention AERAS).
